Wszystko zaczyna się od marzenia o własnym domu – z ogródkiem, małym lub dużym; na wsi lub na obrzeżach miasta. Pcha nas tam poczucie swobody, przestrzeni, wizja tarasu, grilla, ciszy. Jednak od marzenia do zamieszkania musimy jeszcze przejść kilka ważnych kroków – najczęściej również kredytowych.
Krok 1. Wymyślamy swoje marzenia
Określmy, co jest nam potrzebne. Jaki dom i w jakiej okolicy sprawi, że będziemy mogli komfortowo żyć, ale też nie będą nas męczyły np. codzienne dojazdy do szkoły czy pracy. Na rynku nieruchomości jest wiele ofert. Czasem warto wybrać się na wycieczkę pod miasto i poznać okolicę, aby być pewnym, że nasz wybór (na wiele lat, a często na całe życie) jest słuszny.
Krok 2. Mierzymy siły na zamiary
Musimy policzyć, jakie są nasze możliwości finansowe, do nich dostosujemy wielkość działki i domu, wartość, wysokość możliwych rat. Dla naszego bezpieczeństwa wszystkie koszty zaokrąglajmy w górę, a przychody w dół. Dzięki temu będziemy mogli z większą swobodą i poczuciem bezpieczeństwa obserwować zmiany w gospodarce. Banki także chętniej udzielą rozsądnej pożyczki hipotecznej niż pożyczki „pod korek”, ponieważ niewypłacalny klient jest dla nich dużym obciążeniem i kosztem. Obliczając swoje możliwości bieżmy pod uwagę także przewidywany wzrost raty kredytowej. Dzisiaj stopy procentowe są na bardzo niskim poziomie, co przekłada się także na relatywnie niską ratę kredytową. Jednak w perspektywie kilku najbliższych lat stopy procentowe mogą wzrosnąć i będziemy musieli co miesiąc więcej płacić. Warto mieć świadomość, że jeśli stopa referencyjna wzrośnie do 5 procent, czyli do wartości sprzed niespełna 3 lat, wówczas miesięczna rata wzrośnie o ponad 40 procent.
Krok 3. Szukamy dobrego banku z najlepszym kredytem
Wybierzmy bank, który nam pomoże w realizacji naszego marzenia. Sprawdźmy zawsze oferty kilku banków, aby porównać najważniejsze parametry oferty kredytu. Jeśli nie mamy na to czasu, ani wystarczającej wiedzy ekonomicznej lepiej skorzystać z doradcy finansowego, który sprawnie porusza się w najnowszych ofertach banków. Porównując oferty należy zwrócić uwagę na kilka parametrów. Zwróćmy szczególną uwagę na oprocentowanie i na jego składniki. Ważna jest marża, gdyż to ten parametr różnicuje oferty. Stopa referencyjna Wibor w większości banków jest taka sama, a nawet jeśli w okresie zmiany stóp będą pojawiać się różnice, to prędzej czy później każdy bank musi zaktualizować swoje stopy. Ponadto marżę możemy negocjować w przeciwieństwie do stopy referencyjnej Wibor.
Dodatkowo sprawdźmy, jakie są możliwości obniżenia oprocentowania. Być może warto przenieść ROR do banku kredytodawcy, otworzyć dodatkowy rachunek oszczędnościowy, na który moglibyśmy wpłacać nadwyżki i dodatkowe przychody. Będzie to nasza poduszka finansowa, na wypadek losowych zdarzeń, które w okresie kredytowania mogą się zdarzyć. Dodatkowo możemy obniżyć swoje oprocentowanie poprzez założenie karty kredytowej i aktywne z jej korzystanie.
Dobrze przeanalizujmy zakres odpowiedzialności ubezpieczeniowej w polisie, która na pewno bank zażyczy sobie w momencie udzielania kredytu hipotecznego. Czasem niewielka zwyżka składki pozwala na objęcie dużo szerszą ochroną.
Krok 4. Zbieramy nasz wkład własny i znajdujemy działkę
Wkład własny jest wymagany przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Jeżeli nie dysponujemy taką gotówką, może to być dobry sprawdzian dla naszych możliwości kredytowych. Otwórzmy w banku konto oszczędnościowe. Poprośmy o symulację naszego docelowego kredytu i równowartość raty lub więcej wpłacajmy przez rok na to konto. Dzięki temu nauczymy się żyć bez pieniędzy na ratę, odłożymy pieniądze na wkład własny. Ten rok możemy poświęcić na poszukiwanie odpowiedniej działki, prace architektoniczne, sprawdzanie dokumentów planistycznych w gminie, itp.
Krok 5. Kupujemy działkę i budujemy
Po uzyskaniu wkładu własnego i wszelkich wymaganych przez bank dokumentów jesteśmy gotowi do uzyskania kredytu hipotecznego. Pieniądze przeznaczone na budowę domu dostaniemy na pewno w transzach. Pierwsza transza przeznaczona będzie na zakup działki. Do notariusza zanosimy umowę kredytową, sprzedający otrzyma pieniądze najdalej tydzień po podpisaniu aktu notarialnego przelewem od naszego kredytodawcy. Ważne jest, aby nabywana działka miała charakter budowlany. Na innych bowiem zasadach są kredytowane działki siedliskowe, czy rekreacyjne. Przeznaczenie działki możemy sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o Warunkach Zabudowy w przypadku braku planu miejscowego. Po zakupie działki, przystępujemy do realizacji inwestycji. Pierwszym etapem jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Dopiero wtedy możemy otrzymać środki na budowę domu. Naszej inwestycji nie możemy także realizować zbyt długo. Bank będzie oczekiwał, że w ciągu najdalej dwóch lat, inwestycja zostanie zakończona i kredyt zostanie w całości uruchomiony.
Warto pamiętać, że raty kredytu płacimy już od momentu uruchomienia pierwszej transzy kredytu, ale tylko od tych części, które bank nam wypłacił. Ponadto do czasu uruchomienia całości spłacać będziemy tylko odsetki. Spłatę kapitału rozpoczynamy dopiero po wypłacie całości kredytu.
Kierownik budowy przedstawi nam harmonogram prac i wstępny kosztorys. To według niego będziemy z bankiem rozliczali kolejne transze kredytu, na każdym etapie musimy się spodziewać kontroli inspektora z banku w celu weryfikacji postępu prac zgodnie z wnioskiem kredytowym. Ważne kosztorys będzie także weryfikowany przez bank. Oznacza to, że zadeklarowanych kosztów nie możemy zaniżyć, w przeciwnym wypadku bank odmówi udzielenia kredytu lub podwyższy wykazane koszty. Kosztorys musi być sporządzony w oparciu o realne koszty, tak aby mieć pewność, że wystarczy nam środków na dokończenie budowy.
Krok 6. Wprowadzamy się i spłacamy
Wreszcie po kilkudziesięciu miesiącach możemy wprowadzić się do naszego wymarzonego domu. Rata kredytu osiągnie swój docelowy poziom, ale przestaniemy płacić za mieszkanie, z którego korzystaliśmy w trakcie budowy. To koszt, o którym należy pamiętać w trakcie szacowania swoich możliwości kredytowych. Kredyty hipoteczne charakteryzują się tym, iż często spłacane są wcześniej, pomocne są w tym oferowane przez banki narzędzia inwestycyjne, warto rozważyć skorzystanie z nich i zyskanie nawet kilkunastu tysięcy złotych mniej odsetek od kredytu.
Pamiętajmy, że kredyty hipoteczne w Polsce są bezpieczne, jeśli trzymamy się kilku podstawowych zasad. Po pierwsze nie zadłużamy się ponad miarę, mamy poduszkę finansową i korzystamy z usług sprawdzonego banku. Wtedy kredyt staje się odwróconym oszczędzaniem, dzięki którem możemy cieszyć się ze swojego wymarzonego domu już teraz.